Comprar Casa na Madeira: Guia de Impostos

Os impostos podem somar dezenas de milhares de euros ao preço de um imóvel na Madeira. Para comprar bem, é essencial saber calcular os três principais: IMT, Imposto de Selo e IMI. Este guia apresenta as taxas, os escalões em vigor na Região Autónoma da Madeira, e as principais isenções aplicáveis (incluindo o regime IMT Jovem e a isenção temporária de IMI para habitação própria permanente). Inclui também a comparação com Portugal continental, que mostra os pontos em que a Madeira é fiscalmente mais leve.

IMT: o imposto da compra

O IMT é o encargo fiscal mais pesado no momento da compra. É pago antes da escritura e incide sobre o maior valor entre o preço da escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

A particularidade da Madeira está nas tabelas: os escalões são aproximadamente 22,5% superiores aos do continente. Na prática, isto significa que pode comprar uma casa de valor mais elevado na Madeira sem pagar IMT (ou pagando uma taxa mais baixa) do que pagaria por um imóvel equivalente em Lisboa ou no Porto.

Existem três tabelas distintas, consoante o destino do imóvel e o perfil do comprador.

Escalões de IMT na Madeira: Habitação própria e permanente (regime geral)
Até €132.933: isento (0%)
De €132.933 a €181.838: taxa marginal de 2%, com parcela a abater de €2.658,66
De €181.838 a €247.934: taxa marginal de 5%, com parcela a abater de €8.113,80
De €247.934 a €413.174: taxa marginal de 7%, com parcela a abater de €13.072,48
De €413.174 a €826.228: taxa marginal de 8%, com parcela a abater de €17.204,22
De €826.228 a €1.438.566: taxa única de 6%
Superior a €1.438.566: taxa única de 7,5%

Compras até €132.933 destinadas a habitação própria e permanente estão totalmente isentas de IMT na Madeira. No continente, o mesmo limite é de €106.346.

Escalões de IMT na Madeira: Habitação secundária ou para investimento

Até €132.933: 1%
De €132.933 a €181.838: taxa marginal de 2%, com parcela a abater de €1.303,26
De €181.838 a €247.934: taxa marginal de 5%, com parcela a abater de €6.651,45
De €247.934 a €413.174: taxa marginal de 7%, com parcela a abater de €11.512,91
De €413.174 a €792.414: taxa marginal de 8%, com parcela a abater de €15.563,64
De €792.414 a €1.438.566: taxa única de 6%
Superior a €1.438.566: taxa única de 7,5%

Ao contrário do regime geral, não existe escalão isento, qualquer compra paga IMT, ainda que apenas 1% no primeiro escalão.

Outros casos:
Prédios rústicos: taxa única de 5%
Outros prédios urbanos (não habitação): 6,5%
Taxa agravada: 10% quando o adquirente é uma pessoa coletiva com domicílio fiscal em país, território ou região com regime fiscal privilegiado (lista da Portaria n.º 150/2004), ou uma entidade dominada por essa. Esta taxa não se aplica a pessoas singulares.

IMT Jovem: o benefício que muda tudo abaixo dos 35 anos

Desde 2024, jovens até 35 anos podem beneficiar de uma isenção significativa de IMT na compra da primeira habitação própria e permanente. Na Madeira, o regime é ainda mais vantajoso do que no continente, graças à majoração regional.

Escalões do IMT Jovem na Madeira

Até €413.174: isento (0%)
De €413.174 a €826.228: taxa marginal de 8%, com parcela a abater de €33.053,92
De €826.228 a €1.438.566: taxa única de 6%
Superior a €1.438.566: taxa única de 7,5%

Condições cumulativas:
Ter 35 anos ou menos à data da escritura
Tratar-se de primeira habitação própria e permanente
Não ser considerado dependente para efeitos de IRS
Não ter sido proprietário de imóvel urbano nos últimos três anos
Manter o imóvel como habitação própria e permanente durante seis anos

A isenção estende-se também ao Imposto de Selo sobre a transmissão (0,8%). Em casais em que apenas um cumpre os requisitos, a isenção aplica-se à quota-parte do jovem elegível.
Atenção: se o imóvel deixar de ser habitação própria permanente nos seis anos seguintes à compra (por venda, arrendamento ou transformação em alojamento local), o benefício caduca e o IMT terá de ser pago com juros de mora.

Imposto de Selo: o imposto silencioso

Frequentemente subestimado, o Imposto de Selo aparece em dois momentos distintos da compra.
Sobre a transmissão: taxa fixa de 0,8%, aplicada sobre o maior valor entre o preço da escritura e o VPT. É pago antes da escritura, juntamente com o IMT.

Sobre o crédito habitação: se recorrer a financiamento, pode haver Imposto de Selo sobre a utilização do crédito, cobrado quando o montante é disponibilizado:

Empréstimos até 5 anos: 0,50%
Empréstimos superiores a 5 anos: 0,60%

No crédito à habitação própria existem regimes de isenção que se aplicam aos juros do empréstimo. A aplicação prática deste imposto e das respetivas isenções depende da estrutura do crédito contratado, devendo ser confirmada com a instituição financeira e nas condições contratuais.

Para transmissões gratuitas (heranças e doações), a taxa é de 10%, mas estão isentos cônjuges, descendentes (filhos) e ascendentes (pais).

IMI: o imposto anual

O IMI é cobrado anualmente sobre o VPT do imóvel. Aqui a Madeira destaca-se positivamente: os 11 concelhos da região aplicam, em 2026, a taxa mínima legal de 0,30% para prédios urbanos (a taxa para rústicos é de 0,80%, fixada nacionalmente).

Para um imóvel com VPT de €200.000, a diferença anual entre a Madeira (0,30%) e um município que aplique o máximo (0,45%) é de €300, uma poupança que, ao ritmo atual, soma milhares de euros ao longo dos anos de posse.

Isenção temporária para habitação própria permanente

Imóveis adquiridos para habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção de IMI por três anos, prorrogável por mais dois anos por deliberação municipal. As condições são:

VPT do imóvel não superior a €125.000
Imóvel destinado a habitação própria e permanente do agregado
O proprietário não ser titular de outro imóvel para habitação própria permanente

A isenção é atribuída mediante pedido à Autoridade Tributária e pode ser concedida no máximo duas vezes ao longo da vida do proprietário ou do agregado familiar. Começa a contar a partir do ano seguinte ao da aquisição.

AIMI: o adicional que afeta patrimónios elevados

O Adicional ao IMI incide sobre o património imobiliário total do contribuinte em Portugal (apenas imóveis habitacionais e terrenos para construção), quando o VPT acumulado ultrapassa €600.000 a 1 de janeiro de cada ano.

Para o comprador particular de uma habitação típica, o AIMI raramente é uma preocupação. Mas para quem detém múltiplos imóveis, um imóvel de valor elevado, ou estrutura a aquisição via empresa, é um custo anual significativo.

As taxas variam consoante o sujeito passivo:

Pessoas singulares: dedução de €600.000 (€1.200.000 para casais em tributação conjunta). Acima da dedução, taxa de 0,7% até €1.000.000, 1% até €2.000.000, e 1,5% acima desse valor.
Pessoas coletivas: sem dedução. Taxa de 0,4% até €1.000.000 e 1% acima. Entidades sediadas em paraísos fiscais são tributadas a 7,5%.
Heranças indivisas: taxa única de 0,7% sobre o valor que excede €600.000.
Para cálculos detalhados e situações específicas, consulte a página oficial do AIMI ou um contabilista certificado.

Centro Internacional de Negócios da Madeira (CINM)

A Madeira é a única região de Portugal com um regime fiscal especial autorizado pela União Europeia: o Centro Internacional de Negócios da Madeira (CINM), criado em 1987 para captar atividade económica internacional para a região.
Sociedades licenciadas no CINM beneficiam de uma tributação significativamente reduzida em vários impostos, incluindo, no que respeita a imóveis:

Isenção de 80% sobre IMI dos imóveis afetos à instalação da sociedade
Isenção de 80% sobre IMT nas aquisições destinadas à instalação
Isenção de 80% sobre outras taxas e impostos locais

Este regime não é para o comprador particular que adquire um apartamento para férias ou habitação. Destina-se a investidores que estruturam a aquisição através de uma sociedade licenciada no CINM e que cumprem os requisitos do regime (criação de postos de trabalho, atividade elegível, entre outros). Para esse perfil, no entanto, os benefícios são substanciais e merecem aconselhamento especializado.

Exemplo prático: quanto custa comprar uma casa de €350.000 na Madeira?

Imagine que está a comprar um imóvel na Madeira por €350.000, com VPT igual ou inferior ao preço. Vejamos os custos fiscais em dois perfis diferentes de comprador.

Cenário A: Habitação própria e permanente

Aplicando o escalão dos €247.934 a €413.174 (taxa marginal 7%, parcela a abater €13.072,48):

IMT: (350.000 × 7%) − 13.072,48 = €11.427,52
Imposto de Selo (transmissão): 350.000 × 0,8% = €2.800
Total de impostos antes da escritura: €14.227,52

Se contratar crédito habitação, pode acrescer Imposto de Selo sobre a utilização do crédito (0,50% até 5 anos, 0,60% acima).

IMI anual estimado (VPT em torno de €200.000, taxa 0,30%): €600/ano.

Cenário B: Mesmo imóvel, comprador jovem (≤35 anos), primeira habitação

Aplicando a tabela do IMT Jovem na Madeira, €350.000 está integralmente dentro do escalão isento até €413.174.

IMT: €0
Imposto de Selo (transmissão): €0 (também isento no regime IMT Jovem)
Total antes da escritura: €0
Poupança total face ao Cenário A: €14.227,52.

Em resumo

A Madeira é, em vários pontos, fiscalmente mais leve do que o continente mas a complexidade dos regimes exige estudo e cuidado. Conhecer os escalões e perceber os benefícios disponíveis são fulcrais para que uma compra bem planeada e vantajosa seja realizada. Em três situações específicas, vale sempre a pena consultar um profissional: aquisições via sociedade ou estrutura empresarial, jovens próximos do limite dos 35 anos (onde o timing da escritura é crítico), e imóveis cujo valor faça o património total ultrapassar €600.000.

Os regimes fiscais são revistos anualmente; confirme sempre a vigência das tabelas e isenções no Portal das Finanças antes de tomar decisões.